Atunci cand este vorba de folosirea altui bun imobil sau chiar bun mobil in diverse scopuri, in practica, oscilam adesea intre incheierea unui contract de inchiriere (locațiune) sau a unui contract de comodat (contract de imprumut de folosinta), fara a cunoaste insa toate detaliile juridice care le diferentiaza pe cele doua si deci, implicit, nici avantajele/dezavantajele pe care le presupune alegerea noastra. In continuare va voi expune care sunt cele mai importante aspecte care diferentiaza contractul de inchiriere(locatiune) de contractul de comodat (contract de imprumut de folosinta) si, in functie de care, ne putem decide cand ar fi oportun sa incheiem unul sau altul din cele doua contracte.
Chiria
Conform legii, contractul de inchiriere este acela prin care o parte (locator) se obliga sa asigure altei parti (locatar) folosinta unui bun, pe o perioada determinata, in schimbul unui pret (chirie) in timp ce prin contractul de comodat, o parte (comodant), se obliga sa asigure, cu titlu gratuit, celeilalte parti (comodatar) folosinta unui bun, cu obligatia pentru acesta din urma de a-l restitui intr-un anumit timp.
Practic, mai simplu spus, comodatul este un imprumut fara bani; daca in schimbul imprumutarii bunului dat in comodat s-ar percepe o suma de bani, atunci contractul de comodat s-ar transforma intr-unul de inchiriere.
Raspunderea pentru viciile bunului imprumutat
Daca, in cazul contractului de inchiriere, locatorul (cel care a dat bunul spre folosinta) raspunde fata de cealalta parte pentru toate viciile ascunse ale bunului imprumutat care impiedica sau micsoreaza folosirea lui (indiferent ca le cunostea sau nu la data predarii si indiferent ca au survenit inaintea sau pe parcursul contractului), comodantul (cel care a dat bunul spre folosinta gratuita) nu raspunde decat pentru viciile ascunse pe care le-a cunoscut la data incheierii contractului si in legatura cu care nu l-a prevenit pe comodatar.
Suportarea costurilor pentru reparatii
Conform Noului Cod Civil, in cazul contractului de inchiriere, locatorul (cel care a dat bunul spre folosinta) este obligat sa efectueze toate reparatiile necesare pentru pentru a mentine bunul inchiriat in stare corespunzatoare de intrebuintare (cu exceptia reparatiilor minore, locative–art. 1.788 NCC), in timp ce intr-un contract de comodat, comodatarul (cel care a luat bunul spre folosinta gratuita) suporta cheltuielile pe care le-a facut pentru a folosi bunul (cu exceptia cheltuielilor efectuate pentru lucrari necesare si care nu puteau fi prevazute la incheierea contractului – art. 2.151 NCC).
Restituirea anticipata a bunului
Intrucat inchirierea unui bun se face contra cost, locatorul (cel care da in chirie bunul) nu poate cere restituirea bunului inainte de termenul stabilit.
In schimb, in contractul de comodat, unde folosinta bunului este data gratuit, regulile sunt mai flexibile, permitand comodantului (cel care a dat bunul spre folosinta gratuita) sa il solicite anticipat, atunci cand el insusi are o nevoie urgenta si neprevazuta in legatura cu acel bun.
Durata maxima a contractului
In cazul contractelor de inchiriere legea prevede o durata maxima legala pe care pot fi incheiate aceste contracte, respectiv, de 49 de ani (art. 1.783 NCC).
In ceea ce priveste contractul de comodat, legea nu impune o astfel de limitare precisa in timp; insa, daca in contract nu s-a stipulat un termen precis de returnare, comodatarul este obligat sa restituie bunul: (a) dupa ce s-a folosit de el sau (b) daca intrebuintarea bunului are un caracter permanent, comodatarul trebuie sa returneze bunul, la cererea comodantului.
Ce trebuie sa contina un contract de inchiriere (locatiune)
Obligatiile locatorului
Obligatiile principale ale locatorului
Art.1795 – Locatorul este tinut, chiar fara vreo stipulatie expresa:a) sa predea locatarului bunul dat in locatiune;b) sa mentina bunul in stare corespunzatoare de folosinta pe toata durata locatiunii;c) sa asigure locatarului linistita si utila folosinta a bunului pe tot timpul locatiunii.
Predarea bunului
Art.1796 – Locatorul este obligat sa predea bunul in stare corespunzatoare, impreuna cu toate accesoriile acestuia.
Sarcina reparatiilor
Art.1797 – (1) Locatorul este obligat sa efectueze toate reparatiile care sunt necesare pentru a mentine bunul in stare corespunzatoare de intrebuintare pe toata durata locatiunii conform destinatiei stabilite potrivit art.1807.(2) Sunt in sarcina locatarului reparatiile locative, a caror necesitate rezulta din folosinta obisnuita a bunului.(3) Daca, dupa incheierea contractului, se iveste nevoia unor reparatii care sunt in sarcina locatorului, iar acesta din urma, desi instiintat, nu incepe sa ia de indata masurile necesare, reparatiile pot fi facute de locatar. In acest caz, locatorul este dator sa restituie, in afara sumelor avansate de locatar, dobanzi socotite de la data efectuarii cheltuielilor.(4) In caz de urgenta, locatarul poate instiinta pe locator si dupa inceperea reparatiilor, dobanzile la sumele avansate neputand curge decat de la data instiintarii.
Asigurarea folosintei
Art.1798 – Locatorul este obligat sa intreprinda tot ceea ce este necesar pentru a asigura in mod constant locatarului folosinta linistita si utila a bunului, fiind dator sa se abtina de la orice fapt care ar impiedica, diminua sau stanjeni o asemenea folosinta.
Garantia contra viciilor
Art.1799 - 1) Locatorul garanteaza contra tuturor viciilor lucrului care impiedica sau micsoreaza folosirea lui, chiar daca nu le-a cunoscut la incheierea contractului si fara a tine seama daca ele existau dinainte ori au survenit in cursul locatiunii.(2) Locatorul nu raspunde pentru viciile care erau aparente la data incheierii contractului. Cu toate acestea, locatorul poate fi obligat la despagubiri pentru prejudiciile pe care viciile aparente le cauzeaza vietii, sanatatii sau integritatii corporale a locatarului.
Efectele garantiei contra viciilor
Art.1800 - (1) Daca locatorul nu inlatura viciile in cel mai scurt termen, locatarul are dreptul la o scadere proportionala a chiriei. In cazul in care viciile sunt atat de grave incat, daca le-ar fi cunoscut, locatarul nu ar fi luat bunul in locatiune, el poate rezilia contractul, in conditiile legii.(2) Atunci cand aceste vicii aduc vreun prejudiciu locatarului, locatorul poate fi obligat si la daune-interese, in afara de cazul cand dovedeste ca nu le-a cunoscut si ca, potrivit imprejurarilor, nu era dator sa le cunoasca.Art.1801 - Dispozitiile privitoare la garantia contra viciilor ascunse se aplica si atunci cand bunul dat in locatiune nu corespunde calitatilor convenite de catre parti.
Tulburarile de faptArt.1802 – Locatorul nu este tinut sa-l garanteze pe locatar de tulburarea cauzata prin fapta unui tert care nu pretinde vreun drept asupra bunului, afara numai daca tulburarile incepute inaintea predarii bunului impiedica pe locatar sa-l preia, caz in care dispozitiile art.1803 alin. (2) sunt aplicabile.
Tulburarile de drept
Art.1803 – (1) Daca un tert pretinde vreun drept asupra bunului dat in locatiune, locatorul este dator sa-l apere pe locatar chiar si in lipsa unei tulburari de fapt. Daca locatarul este lipsit in tot sau in parte de folosinta bunului, locatorul trebuie sa-l despagubeasca pentru toate prejudiciile suferite din aceasta cauza.(2) Indiferent de gravitatea tulburarii, daca i-a comunicat-o locatorului, fara ca acesta sa o inlature de indata, locatarul poate cere o scadere proportionala a chiriei. Daca tulburarea este atat de grava incat, daca ar fi cunoscut-o, locatarul nu ar fi contractat, el poate rezilia contractul in conditiile legii.(3) Locatarul care, la incheierea contractului, cunostea cauza de evictiune nu are dreptul la daune-interese.
Chemarea in garantie a locatorului
Art.1804 – (1) Daca locatarul este chemat in judecata de un tert care pretinde un drept asupra bunului inchiriat, inclusiv un drept de servitute, si exista riscul pierderii, in tot sau in parte, a folosintei bunului, el are dreptul sa ceara introducerea in proces a locatorului, in conditiile Codului de procedura civila.(2) Locatarul va fi tinut sa il despagubeasca pe locator de toate prejudiciile suferite ca urmare a necomunicarii tulburarii de catre locatar. El nu va fi insa tinut la despagubiri daca dovedeste ca locatorul nu ar fi avut castig de cauza sau ca, avand cunostinta de tulburare, nu a actionat.Obligatiile locatarului
Obligatii principale
Art.1805 – Locatarul are urmatoarele obligatii principale: a) sa ia in primire bunul dat in locatiune; b) sa plateasca chiria in cuantumul si la termenul stabilite prin contract; c) sa foloseasca bunul cu prudenta si diligenta; d) sa restituie bunul la incetarea, din orice cauza, a contractului de locatiune.
Data platii chiriei
Art.1806 – (1) In lipsa de stipulatie contrara, locatarul este obligat sa plateasca chiria la termenele stabilite potrivit uzantelor.(2) Daca nu exista uzante si in lipsa unei stipulatii contrare, chiria se plateste dupa cum urmeaza:a) in avans pentru toata durata contractului, daca aceasta nu depaseste o luna;b) in prima zi lucratoare a fiecarei luni, daca durata locatiunii este mai mare de o luna, dar mai mica de un an;c) in prima zi lucratoare a fiecarui trimestru, daca durata locatiunii este de cel putin un an.
Caracter executoriu
Art.1807 – Contractele de locatiune incheiate in forma autentica, precum si cele incheiate prin inscris sub semnatura privata si inregistrate la organele fiscale constituie titluri executorii pentru plata chiriei la termenele si in modalitatile stabilite in contract.
Obligatii privind folosirea bunului
Art.1808 – Locatarul este obligat sa foloseasca bunul luat in locatiune cu prudenta si diligenta, potrivit destinatiei stabilite prin contract sau, in lipsa, potrivit celei prezumate dupa anumite imprejurari, cum ar fi natura bunului, destinatia sa anterioara ori cea potrivit careia locatarul il foloseste.
Schimbarea formei ori destinatiei bunului. Folosirea abuziva
Art.1809 - Daca locatarul modifica bunul ori ii schimba destinatia sau daca il intrebuinteaza astfel incat il prejudiciaza pe locator, acesta din urma poate cere daune-interese si, dupa caz, rezilierea contractului.
Instiintarea locatoruluidespre nevoia dereparatii
Art.1810 – Locatarul este obligat, sub sanctiunea platii de daune-interese si a suportarii oricaror alte cheltuieli, sa notifice de indata locatorului necesitatea efectuarii reparatiilor care sunt in sarcina acestuia din urma.
Instiintarea locatoruluidespre nevoia dereparatii
Art.1810 – Locatarul este obligat, sub sanctiunea platii de daune-interese si a suportarii oricaror alte cheltuieli, sa notifice de indata locatorului necesitatea efectuarii reparatiilor care sunt in sarcina acestuia din urma.
Reparatiile locative
Art.1811 – In lipsa de stipulatie contrara, reparatiile de intretinere curenta sunt in sarcina locatarului.
Lipsa de folosinta in caz de reparatii urgente
Art.1812 –(1) Daca in timpul locatiunii bunul are nevoie de reparatii care nu pot fi amanate pana la sfarsitul locatiunii sau a caror amanare ar expune bunul pericolului de a fi distrus, locatarul va suporta restrangerea necesara a locatiunii cauzata de aceste reparatii.(2) Daca, totusi, reparatiile dureaza mai mult de zece zile, pretul locatiunii va fi scazut proportional cu timpul si cu partea bunului de care locatarul a fost lipsit.(3) Daca reparatiile sunt de asa natura incat, in timpul executarii lor, bunul devine impropriu pentru intrebuintarea convenita, locatarul poate rezilia contractului.
Obligatia de a permite examinarea bunului
Art.1813 – Locatarul este obligat sa permita examinarea bunului de catre locator la intervale de timp rezonabile in raport cu natura si destinatia bunului, precum si de catre cei care doresc sa-l cumpere sau, care, la incetarea contractului, doresc sa-l ia in locatiune, fara insa ca prin aceasta sa i se cauzeze o stanjenire nejustificata a folosintei bunului.
Garantia pentru lipsa calitatilor convenite
Art.1802 – Locatorul nu este tinut sa-l garanteze pe locatar de tulburarea cauzata prin fapta unui tert care nu pretinde vreun drept asupra bunului, afara numai daca tulburarile incepute inaintea predarii bunului impiedica pe locatar sa-l preia, caz in care dispozitiile art.1803 alin. (2) sunt aplicabile.
Împrumutul de folosinţă Contractul de împrumut
1. împrumutul de folosinţă este un contract real, deoarece presupune manifestarea de voinţă a părţilor contractante, dar şi predarea efectivă a bunului mobil sau imobil, ce formează obiectul contractului. Momentul încheierii contractului de împrumut îl constituie deci predarea efectivă a bunului, şi nu cel al încheierii contractului în formă autentică (E. Safta-Romano, Contracte civile. încheiere, executare, încetare, ed. a lll-a revăzuta şi adăugită, Ed. Polirom, laşi, 1998, p. 271).
3. Gratuitatea contractului nu se opune însă stipulării în contract a unei sume de bani, care să reprezinte echivalentul uzurii suferite de lucru din cauza folosinţei. Suportarea contravalorii uzurii de către comodatar, în cazul lucrurilor susceptibile de uzură prin folosinţă, nu transformă comodatul într-un contract cu titlu oneros, ci reprezintă o concretizare a obligaţiei de restituire a lucrului în starea în care a fost predat (Fr. Deak, Contracte speciale, 2001, p. 341).
4. Imprumutul de folosinţă este un contract unilateral, care dă naştere la obligaţii doar în sarcina comodatarului. Chiar dacă pe parcursul derulării contractului se pot naşte obligaţii şi în sarcina comodantului, contractul rămâne unilateral, deoarece obligaţia este extracontractuală (D. Chiricâ, Tratat de drept civil. Contracte speciale. Voi. I. Vânzarea şi schimbul, Ed. C.H. Beck, Bucureşti, 2008, p. 219).
5. Imprumutul de folosinţă este un contract translativ de folosinţă, astfel că prin încheierea contractului nu se constituie un drept real în favoarea comodatarului. Consecinţa caracterului netranslativ de proprietate al comodatului este aceea că şi după încheierea contractului, comodantul rămâne proprietarul lucrului, comodatarul dobândind numai detenţiunea lucrului (D. Macovei, I.E. Cadariu, Drept civil. Contracte, Ed. Junimea, laşi, 2004, p. 203-204).
6. Imprumutul de folosinţă se distinge de contractul de depozit prin aceea că bunul este remis în interesul împrumutatului, care se foloseşte de bun, pe când depozitarul are doar paza bunului dat în depozit (E. Safta-Romano, op. cit., p. 262).
7. Deşi există o oarecare asemănare cu uzufructul, deoarece atât uzufructuarul, cât şi comodatarul folosesc bunul altuia, deosebirile sunt evidente. Astfel, în timp ce uzufructuarul beneficiază de un drept real, comodatarul are doar un drept personal; uzufructul poate fi şi oneros, iar comodatul nu poate fi decât gratuit; comodatarul nu va putea, asemenea uzu-fructuarului, să cedeze dreptul său altuia. Comodatul nu se confundă cu donaţia, deoarece acest din urmă contract transferă proprietatea, pe când comodatul, nu (E. Safta-Romano, op. cit., p. 262).
8. Obiectul contractului de comodat poate fi orice bun mobil sau imobil, cu excepţia acelora pentru care se prevede prin dispoziţii legale interdicţia înstrăinării sau obligaţia de a fi deţinute de anumite persoane sau în anumite condiţii (spre exemplu, armele şi muniţiile, al căror regim juridic este reglementat de Legea nr. 295/2004).
9. Comodatul poate avea ca obiect numai lucruri nefungibile (individual determinate), întrucât urmează să fie restituite în natură, în individualitatea lor. Astfel fiind, pot constitui obiectul contractului lucrurile neconsumptibile a căror folosire nu implică, la prima întrebuinţare, consumarea substanţei ori înstrăinarea lor. în mod excepţional, şi lucrurile consumptibile potrivit naturii lor pot fi considerate prin voinţa părţilor nefungibile. în aceste cazuri, lucrurile nu sunt folosite potrivit destinaţiei obişnuite, ci cu o altă destinaţie (de exemplu, fructele sunt împrumutate pentru aranjarea unei expoziţii) (Fr. Deak, Contracte speciale, 2001, p. 293).
10. Prin voinţa lor, părţile nu vor putea însă să considere ca fiind fungibile bunurile certe, deoarece s-ar ajunge la schimbarea naturii convenţiei. De exemplu, dacă se împrumută un autoturism, iar părţile convin să fie remis un alt autoturism, vom fi în prezenţa unui contract de schimb (E. Safta-Romano, op. cit., p. 263-264).
11. In principiu, chiar şi bunurile proprietate publică ar putea forma obiectul unui contract de comodat, dacă un interes public ar justifica transmiterea unor asemenea bunuri în folosinţa temporară a unui alt subiect de drept, ca, de exemplu, împrumutarea unor exponate dintr-un muzeu public, în vederea organizării unei expoziţii în străinătate, sau, pur şi simplu, împrumutarea unor cărţi din biblioteca publică (M. Mureşan, Contracte civile speciale, voi. II, Ed. Cordial Lex, Cluj Napoca, 1999, p. 97). Bunurile proprietate publică a statului pot forma, de asemenea, obiectul contractului de comodat, dar numai dacă proprietarul (locatorul) are dreptul să renunţe la chirie (G. Boroi, L. Stdnciulescu, Instituţii, p. 501).
12. In privinţa probei contractului, în vechea reglementare a Codului civil, dovada contractului de împrumut se realiza conform regulilor generale, prevăzute de art. 1191 şi urm. C. civ. 1864, astfel că în situaţia în care valoarea bunului ce făcea obiectul contractului depăşea suma de 250 lei (ROL), era necesar ca înscrisul sub semnătură privată, cerut ad probationem, să fie redactat într-un singur exemplar. Faptul material al predării bunului putea fi dovedit, indiferent de valoare, prin orice mijloc de probă.
13. In actuala reglementare a Codului civil, conform dispoziţiilor art. 1178, contractul se încheie prin simplul acord al părţilor, dacă legea nu impune o anumită formalitate pentru încheierea sa valabilă, iar voinţa de a contracta poate fi exprimată verbal sau în scris, potrivit dispoziţiilor art. 1240.
14. In cazul împrumutului de folosinţă, legiuitorul nu a prevăzut necesitatea îndeplinirii unor condiţii de formă, ad solemnitatem, astfel că, ad probationem, contractul poate îmbrăca forma unui înscris sub semnătură privată sau a unui înscris autentic, în funcţie de voinţa părţilor, iar faptul material al predării efective a bunului poate fi dovedit prin orice mijloc de probă.
Niciun comentariu:
Trimiteți un comentariu